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房地產抵押貸款的特殊性對抵押估價的影響分析

 

發布日期:[2015/4/25 16:03:49]    來源:山東安誠信土地資產評估有限公司

 

房地產抵押貸款的特殊性對抵押估價的影響分析

2015-02-06云估價

摘要:近年房地產業在金融行業的大力支持下快速發展,商業銀行為房地產業提供了大量的抵押貸款,房地產抵押貸款的合理性也就關系著商業銀行的利益。房地產抵押估價公平合理對于商業銀行來說尤為重要。主要對房地產抵押貸款行為的特殊性和房地產抵押估價的特殊性對房地產抵押估價的方法選用、折現率的選用及房地產抵押價值確定影響進行了分析,使得房地產抵押估價的抵押價值更公平合理,保障商業銀行和抵押者的合法利益。

關鍵詞:房地產;商業銀行;抵押貸款;抵押估價;特殊性

房地產業近年借助商業銀行快速發展,商業銀行為房地產輸入了血液,推動著房地產業的發展;同時,房地產業的健康發展也促進了商業銀行的發展。但是,如果房地產抵押貸款不公平合理會導致大量商業銀行壞賬或者影響商業銀行的經濟利益。而房地產抵押評估是抵押者和商業銀行之間最稱職的“利益把關者”。抵押貸款評估會公平合理評估出抵押貸款的價值,使抵押者和商業銀行的利益都不受傷害。但是抵押貸款與一般的房地產估價有很大的不同,所以在抵押估價時估價人員要明確房地產抵押貸款的特殊性和房地產抵押估價的特殊性對抵押估價的影響,才能評估出公平合理的抵押價值。

1 房地產抵押貸款的特殊性

房地產抵押是指抵押人(借款者)以其合法的房地產以不轉移占有方式向抵押權人商業銀行提供債務履行擔保的行為。債務人(抵押房地產者)不履行債務時,抵押權人商業銀行有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。房地產抵押貸款在實施過程中有信用貸款、保證貸款、質押貸款的共同特點,同時也有抵押貸款自身的特殊性。

1.1 抵押貸款余額償還具有未來的不確定性

房地產抵押人不轉移房地產的占有,是以房地產所設定的擔保物權,其本質在于保證債權的順利實現。房地產抵押期限一般為5~25年,抵押期間抵押人能否按合同約定的期限和數額償還債務尚不清楚。如果抵押人到期連續不償還商業銀行債務,抵押權人就會提請法院查封房產,拍賣抵押房地產,銀行扣除抵押貸款本息后若有剩余再給抵押人;但如果抵押人到期償還了債務,則抵押人將收回抵押房地產的處分權,抵押注銷,抵押人和抵押權人的債權和債務關系結束。房地產抵押權是不以使用房地產為目的一種處分權,抵押權能給抵押權人商業銀行帶來的是一種經濟補償。但是處分抵押房地產應支付的費用和稅金要優于抵押權人的貸款受償。如果抵押期限沒到,抵押者不還貸款,強制拍賣時由于稅金、拍賣手續費、拖欠的工程款優先受償,商業銀行無法全部收回剩余貸款。

1.2 未來房地產市場具有不確定性

抵押貸款期限都比較長,少則5年,多則25年。由于目前我國房地產價格上漲過快,房地產市場有泡沫存在。價格泡沫時價格波動幅度很大,它不具有周期性,而是突然地上漲與下跌。而泡沫發生的時候,市場機制失靈,人們的行為買漲不買跌,不遵循市場運行的一般規律。比如我國海南三亞市房地產市場就是房地產泡沫的典型。2006—2007年,海南省三亞市房地產市場一直保持供求平衡狀態,2008年到2009年市場開始出現供不應求的局面。尤其2010年1月國際旅游島大背景下,樓市進入瘋狂階段,銷量猛漲價格也飛漲,2009年到2010年三亞住宅均價從1萬元/m 左右飛漲到35000元/m左右。而三亞常駐人口只有50.8萬人,大部分是外來購房者在炒做。2011年的一項統計顯示島內購房者只占9% ,島外購房這占到91%,絕大多數購房者是為了投機。

我國一直在進行房地產價格調控,從2004年到2012年調控政策每年都有政策出臺,而且調控政策越來越嚴厲。所以在未來的房地產市場有極大的不穩定性,未來房地產價格下降的可能性很大。而房地產抵押貸款的放貸額是根據目前的房地產公開市場價格確定的抵押價值,未來房地產市場的不穩定,房地產泡沫破滅,價格下降會給房地產抵押貸款收回增加很大的風險。

2 房地產抵押估價的特殊性

房地產抵押貸款行為的特殊性決定了房地產抵押估價事項也具有特殊性。

2.1 估價目的的特殊性

估價目的是房地產估價中最先明確的基本事項,估價目的明確了,價值標準、估價原則、估價方法都可以確定。因此,在房地產抵押估價時,首先應明確估價目的是什么。估價目的是由估價報告用來做什么確定。一般房地產估價目的都是為得到市場公允價值,而抵押估價用估價結果是確定抵押房地產的可擔保價值,從而確定貸款額,為抵押貸款做依據。抵押估價原則比一般房地產估價原則多了謹慎原則,而估價方法選擇也要依據市場狀況而定。

2.2 抵押價值標準的特殊性

房地產抵押價值標準是清算價值標準,相當于企業破產情況下對破產企業資產的清算處理。這與一般房地產估價有很大的不同,一般房地產估價的價值標準是市場公允價值標準,既以正常市場交易價格為準。正常市場交易價格是自由競爭的市場上交易雙方遵循公正、公平、公開的原則,達成令雙方都能接受的價格。清算價值標準是房地產要快速變現,但房地產具有不易變現的特I生,抵押房地產陜速變現時的交易情況由于受處理時間的限制與正常的房地產市場交易情況顯然不同。房地產陜速變現通常采取減價拍賣方式,拍賣的交易價格通常低于正常市場價格。

2.3 房地產未來變現能力的不確定性

抵押權方商業銀行大多在抵押人不能履行債務時,要將抵押房地產快速變現,既通過拍賣變現成現金,而不是收回房地產。因此在抵押評估時要對抵押房地產變現能力分析,尤其對有價無市的房地產市場狀況分析。由于房地產變現是通過有限的時間展示和有限的拍賣時間來拍賣房地產的。第一次拍賣時,不得低于評估價格或者市價的80%;如果出現流拍,再行拍賣時,可以酌情降低保留價,但每次降低的數額不得超過前次保留價的20%。一套房地產價值一般比較大,在限時拍賣時,竟拍者有限,所以一般都比房地產市場價格低,而且如果流拍就只能降低拍賣價格。所以房地產抵押估價要考慮未來房地產的變現能力。

抵押房地產的拍賣價格并不是全部歸債權人商業銀行,抵押房地產如有拖欠的工程款應從房地產拍賣價格中先扣。還有抵押房地產拍賣過程中拍賣費和稅金都先于抵押貸款額扣除。所以抵押權價格的內涵可表述為:房地產抵押權價格=抵押房地產的清算價格一拖欠的工程款一稅金一拍賣費用。所以在借款人違約時商業銀行未必能全部收回房地產抵押貸款。

3 房地產抵押貸款和抵押估價特殊性對抵押估價的影響

3.1 抵押貸款特殊性對估價方法選用的影響

房地產抵押估價不同于一般的房地產估價,由于抵押貸款期限的長期性,未來房地產市場有極大的不確定性,為了抵押貸款的安全收回,在估價方法選用時與一般的房地產估價不同,搜集的資料也不一樣。抵押估價可以用三大估價方法比較法、收益法和成本法來估價,但在不同的房地產市場狀況下,方法選用是不一樣的。房地產銷售市場和出租市場如果都是供求平衡的,三大房地產估價方法都能用。但房地產大多數時間不是供求平衡的,當房地產供求不平衡時三大方法有各自的適用性。

3.1.1 房地產市場有泡沫存在時的抵押估價方法

當房地產市場有泡沫存在時,房地產價格虛高,將來房地產價格會下降,

首先,此時用成本法估價抵押價值比較合適。成本法可以客觀地反映房地產的實際價值,而不考慮供求,尤其是不考慮投機需求對房地產價格造成的虛高。

其次,由于房地產市場有泡沫,房地產出租供應比較大,房地產收益雖然比較低,但此時房地產的收益風險比較小,收益法估價的抵押價格也比成本法抵押價格低,不能把收益法設為主要的抵押估價方法,只能作為參照。因為收益法估價的抵押價值不能保障抵押人的合法權益。 第三,比較法是以市場成交價格為參照形成的抵押價格,由于房地產市場有泡沫,比較法估價的抵押價格過高,以此作為抵押價格增大了抵押權人商業銀行的抵押貸款風險,所以不能用于抵押估價。總之,在房地產市場有泡沫存在時抵押估價方法首選成本法,其次可以選擇收益法作為成本法的修正估價方法。由于房地產市場特殊性,此時比較法就不能作為抵押估價方法。

3.1.2 房地產市場供不應求時的抵押估價方法

房地產剛性需求旺盛時供不應求,房地產價格還有上升余地,比較法可以首選為抵押估價方法。

首先,比較法估價的價格就是市場公開成交價格,當供不應求時成交價格相比未來還是比較低,此時的成交價格雖然比房地產的真實價值低,但對于抵押時可以確保債權人商業銀行的利益。雖然抵押價值比實際價值低,但也不影響房地產購房者的購房行為。

其次,由于供不應求房地產的租金收益高,用收益法估價出的房地產價格也比較高,房地產價格還有很大的上升余地,用收益法估價出房地產抵押價值可以保障債務人的合法權益。所以可以作為比較法抵押估價值的修正估價方法。

第三,房地產市場供不應求,成本法估價的抵押價值有些低,因為供不應求時開發成本里的利潤無法確定,如果按照社會平均利潤計算,成本法估價的抵押價值無法保障債務人借款者的利益,也不利于商業銀行吸引借款者。

總之,房地產市場供不應求時房地產抵押估價方法首選比較法,收益法可以作為比較法的修正方法,但不能用成本法來估價抵押價值。

3.2 對折現率選擇的影響

3.2.1 折現率的構成

收益法評估時要以未來的收益用折現率來估價現在的抵押價值。折現率選擇時要謹慎。相同的收益率折現率只差一點,估價結果差別會很大,所以科學、準確、合理地計算選取折現率,對評估結果的真實性和可靠性有重要的影響。折現率通常由無風險報酬率和風險報酬率組成。元風險報酬率是獲得資金的成本,對資金時間價值的補償。而風險報酬率是由收益風險大小確定。

3.2.2 折現率的確定

無風險報酬率通常以政府發行的國庫券利率或一年期定期存款利率作為參考。風險報酬率要根據投資風險的大小確定,收益風險越大,投資者就要求有越高的風險報酬率予以補償。無風險報酬率比較好求,但風險報酬率很難確定。當房地產出租市場供應小于需求時,租金價格比較高,未來獲得高租金的風險較大,風險報酬率取值高點;當房地產出租市場供求平衡時,租金合理,未來取得此水平租金的風險適中,風險報酬率取適中;當房地產市場有泡沫存在時,房地產出租市場供應大于需求時,房地產租金價格比較低,未來取得此水平租金的風險不大,風險報酬率取值低點。所以在抵押貸款評估時應充分分析未來房地產出租市場狀況,謹慎選擇折現率的風險報酬率,使得抵押評估結果更加合理。

3.3 對抵押價值確定的影響

在房地產市場有泡沫存在時,房地產價格虛高,以市場公開成交價格為抵押價格是不合理的,將來房地產價格會下降,而且如果債務者不償還抵押貸款,債權者商業銀行一般通過拍賣房地產來變現,到時抵押貸款商業銀行收不回貸款余額。所以在房地產期限長時且有泡沫存在時,要謹慎確定房地產抵押價值。市場上目前以房地產市場公開成交價格為抵押價值,這種抵押價值確定依據將來債權人違約,無法全額收回抵押貸款。抵押價值確定時要結合未來房地產市場發展狀況。當房地產供不應求且屬于復蘇階段時,未來房地產價格會上漲,估價出的價值可以確定的高一點作為抵押價值;當房地產市場供求平衡時,就以估價的價值為抵押價值;當房地產市場供大于求且有泡沫存在時,估價出的價值調低一點作為抵押價值。

4 結束語

總之,房地產抵押貸款行為具有特殊性,在抵押期間,抵押貸款余額償還具有未來的不確定性,而且抵押房地產抵押時間一般都比較長,未來房地產市場具有不確定性,在抵押人不履行還款義務時,抵押權人還不能夠得到處分抵押房地產的全部價款,而只有優先受償權。抵押估價的估價目的和抵押價值標準的特殊性、房地產未來變現能力的不確定性都與一般房地產估價不同。房地產抵押估價時對房地產抵押估價方法的選擇、折現率的選擇、抵押價值的確定都有影響。所以在抵押房地產估價時要謹慎估價,確保債權人商業銀行獲得貸款利益又要降低抵押貸款風險,同時能合理確定抵押財產抵押價值,保障債務人的合法權益。(轉自估價師之家)

參考文獻:

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張瑩潔(甘肅聯合大學經管學院,甘肅蘭州730000)

甘肅省科技廳項目《我國商業銀行在房地產抵押貸款中風險的研究》支持,項目編號:1205ZCRA196


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