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中國放開承包地和農房抵押融資

 

發布日期:[2015/4/25 15:58:36]    來源:山東安誠信土地資產評估有限公司

 

中國放開承包地和農房抵押融資

                   發布時間: 2013-11-19 16:30:40     瀏覽次數: 22

爭論十余年的農民承包地和農村住房抵押、擔保終有突破性進展。中共十八屆三中全會決定,農民承包地可抵押、擔保,同時農民住房財產權也可先行試點抵押、擔保和轉讓。也就是說,農民最重要的兩塊不動產——承包地和宅基地都有望進入公開市場交易。                     今日(1115日),中國政府網公布《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》(下稱《決定》)如此明確。   

多位農村問題專家對財新記者表示,允許農民抵押、擔保農地承包權,意義重大;同時試點農村住房財產權抵押、轉讓,意味著農民住房下的農村宅基地有望進入市場交易。這是農村改革的重大突破,也是2006年取消農業稅以來中國最重要的制度改革,影響深遠。   中國現行《物權法》已明確,宅基地使用權和農地承包權是農民的財產權利,是用益物權,但依照現行《土地管理法》、《擔保法》,農民無權出讓自己的承包地和宅基地,也不允許抵押和擔保。近年來,有關政策甚至規定,宅基地只能在本村范圍內轉讓。但是,此次中共十八屆三中全會《決定》對此做了重大制度性突破。具體而言,主要有三點:首先,農村住房可抵押、擔保、轉讓。一旦農村住房抵押實現了抵押權,或直接賣掉,這就意味著農民的房屋將轉手。而根據中國現行地隨房走的政策,農民的宅基地也將隨之轉讓。也就是說,允許農民住房轉讓或抵押,就變相實現了宅基地的轉讓交易。 此次三中全會《決定》明確提出,賦予農民更多財產權利,保障農戶宅基地用益物權,改革完善農村宅基地制度,選擇若干試點,慎重穩妥推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓,探索農民增加財產性收入渠道。” 這意味著農村宅基地將可用于抵押、擔保融資,也可自主轉讓。對此,土地專家、中國社科院農村所研究員王小映對財新記者表示,這是大勢所趨,有利于農民獲取財產性收益。但為了防止一哄而起,必須要先行試點,積累經驗。   

王小映表示,農房和宅基地的抵押和轉讓,前提是產權清晰,還須符合土地和建設規劃。這意味著征地范圍將縮小。尤其是郊區,放開農房和宅基地流轉,市縣政府的土地增值收益將減少,地方融資平臺和地方債或將受影響。因此,必須漸進改革,讓土地財政軟著陸。   

其次,集體建設用地可直接入市交易。此次《決定》明確提出,要建立城鄉統一的建設用地市場。在符合規劃和用途管制前提下,允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股,實行與國有土地同等入市、同權同價。” 這是中央決策者對廣東、浙江、四川成都等地多年來嘗試農村集體建設用地入市試驗的總結和升華,也是對改革先行者的肯定。中國土地學會副理事長黃小虎指出,允許農民集體建設用地進入市場,就打破了地方政府對建設用地市場的壟斷,也會實質性地縮小征地范圍。 當然,《決定》此次也明確,要縮小征地范圍,規范征地程序,完善對被征地農民合理、規范、多元保障機制。這意味著,中國決策者對土地制度改革已經有了整體部署,并正在按計劃全面推進,下一步將是全面修訂《土地管理法》,出臺相關的實施細則。   

第三,中國開放了農地承包權抵押、擔保。這將使農民的承包地權利更加完整,同時也更加有利于保障農民的土地承包權,增加農民的財產性收入,也有利于推進城鎮化。這等于給8億農民一個選擇的權利,可根據自己的家庭和就業情況,決定是否保留承包地。   中國現有超過18億畝耕地,90%以上由8億農民以家庭為單位承包經營,還有不足10%的耕地歸村組集體和鄉鎮集體經濟組織經營。專家指出,農民承包地可抵押融資或擔保,本質上是給農民自由選擇的權利,并不意味著農民一定會把承包地賣掉。   

農村問題專家、國務院發展研究中心農村研究部副部長劉守英就指出,農民享有承包地的抵押、轉讓的權利,只是給農民更穩定而長久的農地使用權。可以肯定的是,短期內農民不會大量用承包地抵押融資,也不會輕易賣地,更不會導致失地農民流離失所。   農民享有承包地的抵押權、擔保權,實踐中他是否會抵押、是否會擔保,還取決于農民及其家庭的理性計算。比如是否需要抵押、這種抵押是否會導致失地風險,必然要認真權衡;同時,即使農民愿意抵押,能否抵押還取決于銀行是否愿意接受。劉守英如此指出。   

此次《決定》還提出,中國將推進以人為核心的城鎮化,推動大中小城市和小城鎮協調發展、產業和城鎮融合發展,促進城鎮化和新農村建設協調推進。專家指出,承包地和宅基地的有序抵押和轉讓是城鎮化不可或缺的制度安排。從這個意義上說,此次農地改革將載入史冊。《決定》還提出,推進農業轉移人口市民化,逐步把符合條件的農業轉移人口轉為城鎮居民。要穩步推進城鎮基本公共服務常住人口全覆蓋,把進城落戶農民完全納入城鎮住房和社會保障體系,在農村參加的養老保險和醫療保險規范接入城鎮社保體系。


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